7M Sports

Comprar la primera casa es un gran paso, y hay muchas opciones de cómo presentar una oferta. Esas decisiones pueden ser intimidantes, pero son más sencillas cuando ya sabes que esperar. A continuación, se presentan los pasos para hacer una oferta por una casa que pueda ser la que gane el trato.

1. Antes de hacer una oferta por una casa

Hay algunos pasos que debes seguir antes de encontrar la casa perfecta para estar en una mejor posición para hacer una oferta.

• Obtener una pre-aprobación para un préstamo hipotecario: A menos que pienses pagar la casa con dinero en efectivo, la carta de pre-aprobación es la manera en la que puedes saber realmente de qué rango de precio debe ser la casa que busques. Aunque puedes tener una idea inicial usando una calculadora de hipoteca en línea, la carta de pre-aprobación te dirá cuánto te puede prestar el banco o algún otro prestamista. Además, la mayoría de los propietarios de casas en venta no tomarán en cuenta una oferta seriamente si el comprador no incluye una carta de pre-aprobación de préstamo hipotecario, por lo que tener una a la mano te permitirá moverte rápido cuando encuentres la casa adecuada.
• Aprender acerca del mercado local de vivienda: Si las casas se están vendiendo rápido y por arriba de su precio de lista, es probable que sea un mercado competitivo, con muchos compradores compitiendo por pocas casas. Busca las y obtén información de tu agente inmobiliario sobre cómo estas tendencias podrían afectar tu oferta.
• Comprende cuál es la motivación del propietario para vender: Muchos agentes inmobiliarios tienen estrategias para obtener información acerca del propietario, como cuáles son sus motivos para vender y qué tan pronto está pensando mudarse. Saber si un propietario tiene prisa o no por vender su casa puede influir en el precio que decidas ofrecerle por la casa.

2. Conoce los términos básicos de una oferta

Tu agente inmobiliario redactará tu oferta usando un formato estándar que incluirá los siguientes términos clave:

• El precio de la oferta
• El monto del enganche
• El monto del dinero que se depositará en garantía
• La copia de la carta de pre aprobación
• Un desglose de los costos de cierre y quién pagará cada uno
• La fecha esperada del cierre (el día que se completará la compra)
• La fecha de expiración de la oferta

Explicaremos algunos de estos términos, pero tu agente te podrá asesorar sobre cada uno de ellos y te podrá ayudar a decidir cómo hacer una oferta por una casa que sea conveniente para ti.

3. Decide el precio, el enganche, y el monto del depósito en garantía

Si ya fuiste pre aprobado, probablemente ya tengas una buena idea de cuánto puedes gastar en comprar una casa. Pero el precio que decidas ofrecer va depender de muchos factores: la competitividad del mercado, la popularidad de la casa, etc. Hay circunstancias donde tiene sentido ofrecer un precio por arriba o por debajo del precio de lista, y otras donde debes ofrecer el precio de lista.

Tener un buen agente es clave para entender cómo hacer una oferta por una casa. Ultimadamente es tú decisión cuánto pagar, pero tu agente tendrá la experiencia para fundamentar sus recomendaciones, además de poder contar con acceso a información y datos sobre ventas y el mercado que te pueden ayudar a tomar una decisión bien informada.

¿Cómo funciona el depósito en garantía?

El depósito en garantía es una cantidad de dinero que el comprador paga unos pocos días después de que el propietario de la casa en venta acepta la oferta, como una manera de demostrarle que en realidad está comprometido seriamente a comprar la casa. Cuando se completa la venta, el depósito en garantía que el comprador pagó se aplica a sus costos de cierre.

Si decides no comprar la casa por alguna razón que esté contemplada en el contrato—como una contingencia—podrás recuperar el dinero del depósito en garantía. Si decides no comprar la casa por otra razón, el propietario de la casa en venta se puede quedar con el dinero del depósito en garantía.

Los compradores típicamente pagan entre 1% y 3% del precio de venta en depósito en garantía, sin embargo pueden incrementar esta cantidad para hacer su oferta más competitiva. En algunas áreas, el depósito en garantía es una cantidad fija.

4. Elige las cláusulas de contingencia

Las contingencias son una parte importante de la oferta porque dan al comprador una forma de retractarse de un trato si no se cumplen ciertas condiciones. Cuando usas una contingencia para cancelar un trato, generalmente podrás recuperar el dinero del depósito en garantía.

Las contingencias disponibles para ti dependen de dónde te localices, pero aquí hay una lista de las más comunes:

• Contingencia del Préstamo Hipotecario: También conocida como Contingencia de financiamiento o contingencia del préstamo, ésta es esencial si vas a obtener un préstamo hipotecario. Tu prestamista revisará todos tus documentos antes de dar la aprobación final del préstamo para asegurarse de que tus finanzas no han cambiado. Si tu préstamo no es aprobado, esta contingencia te permitirá cancelar un trato.
• Contingencia del avalúo: El avalúo mide el valor de la casa para asegurarse de que ni tú ni el prestamista paguen más de lo que vale la casa. En la mayoría de los casos, la contingencia del avalúo te permite cancelar el trato si el valor de la casa es menor al precio de venta.
• Contingencia de la Inspección: Una inspección de casa revisa la condición y la seguridad de la casa, además de las reparaciones que se deben hacer. Si el reporte de la inspección revela problemas mayores con la casa, puedes reconsiderar tu oferta. En algunos casos pueden ser necesarias inspecciones adicionales, tales como inspecciones de plagas, de fosa séptica, o de la cimentación.
• Contingencia de venta de casa: Deberás agregar esta contingencia si necesitas vender tu casa actual antes de poder comprar la casa nueva.
• Contingencia del Título: El Título es la historia de la cadena de propietarios de una casa. Esta contingencia permite cancelar un trato si existen problemas con el título, tales como juicios o derechos de retención en contra de la propiedad, o si hay alguien más aparte del propietario reclamando derechos sobre la casa.
• Revisión de un abogado: Tal vez desees que un abogado revise el contrato antes de completar la transacción. El abogado se puede asegurar de que nada se haya agregado o removido del contrato sin tu conocimiento. Esto es más común en algunos estados que en otros.

Los propietarios que ponen casas en venta prefieren contratos sin contingencias, así que, aunque hay algunas contingencias que pueden servir para protegerte como comprador, si puedes, úsalas con moderación.

5. Escribe una carta personal al propietario de la casa en venta

Cuando hagas la oferta, incluir una carta para el dueño explicando por qué quieres comprar esa casa y lo que significa para ti, puede ser un buen detalle. Una carta para el propietario de la casa en venta puede ayudar a que tu oferta se distinga de las demás en un mercado competitivo. Tu agente tal vez tenga un formato para este tipo de cartas.

6. Envía tu oferta―y a esperar

Cuando tu oferta esté lista, tu agente inmobiliario la enviará en tu nombre. Si el propietario de la casa en venta ya recibió o está esperando recibir otras ofertas, tal vez necesites esperar varios días para recibir una respuesta. El propietario de la casa en venta tiene tres posibles respuestas para ti: aceptarla, enviarte una contra oferta, o rechazarla.

Si el propietario de la casa en venta acepta o rechaza tu oferta, ya tienes la respuesta final y puedes continuar a la siguiente etapa: continuar con la compra, o continuar con la búsqueda de otra casa. Pero si el propietario de la casa en venta hace una contraoferta, empieza una negociación entre él y tú.

7. Negociar

La experiencia de tu agente inmobiliario es crucial para una negociación. Platica con tu agente sobre en cuáles aspectos de tu oferta estás dispuesto a ser flexible y cuáles son no negociables. Enfréntate a tu negociación con una actitud respetuosa y cordial. Recuerda que el propietario de la casa en venta quiere venderla y tú quieres comprarla, pero tal vez tenga que haber un estire y afloje de cada lado para llegar a un acuerdo.

¿Qué pasa si te encuentras en una guerra de ofertas?

Una guerra de ofertas sucede cuando un propietario de una casa en venta recibe múltiples ofertas en un período de tiempo corto. Ya que los compradores están compitiendo entre ellos, ellos tal vez ofrezcan un precio más elevado, eliminen las contingencias, u ofrezcan otras concesiones para hacer sus ofertas más atractivas.

Esta puede ser una situación difícil para un comprador, pero especialmente para quien está comprando casa por primera vez. Tal vez tengas que tomar decisiones rápidas acerca de cambiar la oferta o dejar ir la casa. Tu agente te puede aconsejar acerca de cómo evitar guerras de ofertas cuando sea posible, y cómo enfrentarlas sabiamente cuando sea necesario.

8. Firma el contrato

Si tú y el propietario de la casa en venta llegan a un acuerdo, firmarán un contrato. Léelo cuidadosamente, y asegúrate que entiendes los detalles antes de firmar. El proceso de la oferta puede ser emocionante y estresante, pero tómate tu tiempo en este paso. Pregúntale a tu agente cualquier duda que tengas, e infórmate de qué es lo que se espera de ti en los días y semanas siguientes.

9. Programa tu inspección, avalúo, y más

Una vez que hayas firmado el contrato y tu oferta sea formalmente aceptada, tienes que hacer ciertas cosas. Deberás aplicar para el préstamo, agendar la inspección y el avalúo, si esas contingencias están en tu contrato. Si un abogado va a revisar tu contrato, necesitarás agendar eso también.

Mientras tanto, tu prestamista y la compañía de títulos estarán ocupados asegurándose de que todo esté listo para el día del cierre del trato. Junto con tu agente inmobiliario, ellos te deben de mantener al día en lo que necesitas saber y hacer conforme avanza el proceso. Conoce más sobre cerrar el trato de una casa.

10. Cierra el trato de tu nueva casa

Cuando se hayan cumplido con todas las contingencias y tu hipoteca esté lista, finalmente estarás listo para firmar todos los documentos y cerrar el trato de tu nueva casa. Tu prestamista transferirá tus fondos a tu abogado o a tu compañía de títulos para finalizar la compra. Una vez que eso se haya hecho, ¡podrás recoger las llaves!

Conclusión: cómo hacer una oferta por una casa

Hacer una oferta por una casa especial puede ser una experiencia muy emotiva. Tu agente puede asesorarte sobre los altos y bajos del proceso. Ellos entienden cómo hacer una oferta por una casa que sea competitiva y tenga posibilidades de ser aceptada—y cómo seguir buscando rápidamente otras casas si la oferta no es aceptada. Si no funciona, recuerda que ya habrá otras casas, y la próxima vez ya contarás con más experiencia a tu favor. Pero sí funciona, ¡a celebrarlo!